一些老旧小区由于建筑物楼龄较长，围墙及外墙已超过建筑物保修期，会出现松动、脱落甚至倒塌的情况。一旦给业主或者他人造成损害，损失的赔偿应该由谁承担？2024年初，成都邛崃市一起小区围墙倒塌致相邻自建房受损纠纷，经邛崃市人民法院一审、成都市中级人民法院二审，近日终于尘埃落定——小区物业公司与实际使用人各承担50%赔偿责任，分别赔偿受损邻居4万元。

案件回顾

2024年2月13日，邛崃市某小区西侧围墙突然倒塌，砸中相邻的自建房，导致房屋主体结构受损，墙体出现裂缝，屋内家具家电也被毁坏，无法正常居住。事故发生后，自建房房主王某艳将小区第二届业主委员会（以下简称“业委会”），小区业主李某丽、郑某文夫妇，以及该小区物业公司起诉至邛崃市人民法院，索赔房屋及家具家电损毁损失、租房损失等共计82360元。

据悉，倒塌的围墙系早年开发建设时遗留的老旧围墙，一直是小区与外界的隔离界线。该围墙位于小区业主李某丽、郑某文夫妇的花园内，二人系围墙的实际使用人。

法院判决

庭审中，王某艳称，事发前她曾多次向该小区物业反映围墙存在安全隐患，但未得到妥善处理。业委会代表则辩称已将小区管理维护职责交给某物业，自身无责。李某丽、郑某文夫妇认为，案涉围墙不在其使用范围内，且已缴纳物业费，维修管理与己无关。物业公司则主张，围墙已被开发商卖给业主李某丽、郑某文，属于业主私有部分，且在小区内，只有经过李某丽、郑某文的房屋才能抵达该围墙，因此这段围墙不在物业公司管理范围内。

为查明事实，邛崃市人民法院委托相关单位对王某艳受损房屋进行危险性鉴定。结果显示，王某艳房屋危险性评定为C级，部分承重结构无法满足安全使用要求，构成局部危房。

综合考虑各方法律关系和过错程度，邛崃市人民法院一审认定李某丽、郑某文夫妇作为围墙的实际使用人，对围墙维护存在过错；某物业作为管理人，未尽到管理义务，对损害发生均有责任。同时，业委会已将管理职责委托给某物业，自身无过错，不承担赔偿。最终判定李某丽、郑某文夫妇与某物业各承担50%责任，分别赔偿王某艳4万元。

一审判决后，该小区物业向成都市中级人民法院提起上诉，认为围墙倒塌主要由李某丽、郑某文私自改造花园、排水不畅导致泥土膨胀挤垮围墙引起，而且物业无法进入围墙区域进行管理，邛崃市人民法院一审责任划分过重。成都市中级人民法院二审审理后认定，该小区物业对围墙具有管理义务，且在知晓安全隐患后未采取有效措施，存在过错；李某丽、郑某文夫妇作为实际使用人，对围墙的倒塌也有过错。成都市中级人民法院于4月14日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

法官释法

该案一审法官表示，《中华人民共和国民法典》第一千二百五十二条第二款明确规定，“因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。”《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条明确规定，“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”两条规定都明确，建筑物倒塌适用过错推定原则，管理人、使用人若不能证明自身无过错，即需承担责任。本案中，围墙虽位于业主花园内，但其公共属性仍未改变，物业不得以“管理不能”为由免责；而业主实际使用公共设施时，亦需承担合理维护义务。（曾昌文）